連日連日すみませんで、業務日誌か週報かわからなくなりつつありますが、見捨てないで下さい。来月になれば、ちょっとは落ち着くはずです。それまで暫しお許しを。

新不動産登記法が施行されてから１ヶ月たちました。１ヶ月経過しましたが、まだまだ実務上の運用が定まっていない部分がありますので、手探りで進んでいるような状態です。我々司法書士も苦労していますが、法務局も大変そうです。申請について法務局から問合せがあったり、登記が完了するまで普段より時間がかかったり（時期的なものもあると思いますが）、登記完了予定日に終わらないと連絡があったりしますので、新法での登記事務も相当苦労されているみたいです。

遠方の法務局に不動産登記の申請をしなければならない案件がありました。ご存知のように新法では当事者出頭主義ではなくなっていますから、事情が許せば郵送での申請も可能です。商業登記では、合併や設立などの申請日が決まってない場合などを除き、より郵送申請が許されるケースの方が多いので、最近ではほとんど郵送申請に切り替えました。

基本的に全て郵送で解決する商業登記申請と違い、不動産登記申請には、権利証の回収の問題が出てきます。登記完了後、新しく出来上がった権利証は、申請人のところに郵送されてはきません。申請は郵送で可能でも、登記完了時には回収に行かねばなりません。従来は、現地の司法書士に復代理申請をお願いし、その現地の司法書士に権利証の回収もお願いしていました。新法では、自分で郵送申請して、回収のみ現地の司法書士に頼む方法も出来そうです。（その方が現地の司法書士に払う報酬が安い（笑）。）研修でもそういった扱いは可能というような説明がありました。

今回この方法で申請できるか一応現地の法務局に確認したところ、「調べて連絡します。」とのお返事でした。数日待っても回答が得られなかったので、再度確認したところ、全国的に統一した見解が出るまで待って欲しいと伝えられました。待てるものなら、結論が出るまで待ちますが、お客様は待ってくれません。仕方ないので、従来とおりの復代理申請にしました。（この件、ご存知の方は教えて下さい。）このケースを始めとして、実務上の取り扱いが決まっていないことがまだまだあります。神経使うことが多くて嫌になりますね。

従来の不動産登記法も今日が最終日でした。とにかく今日中に申請できるものは、申請したいとお考えの司法書士の先生達も大勢いらっしゃたでしょう。ところが、あいにく東京は朝から雪が降ってました。あの雪の中、「今日中に申請だから。」と所長に言われ、駅から遠い法務局まで、こけないように歩いて申請に向かった補助者の方々も大勢いたことでしょう。本当にご苦労様でした。

不動産登記法は、明治３２年６月１６日に施行されてから、実に１０５年ぶりの大改正となります。明治３２年に施行された当時、今回のオンライン申請など誰も想像できなかったでしょう。新不動産登記法もまた１００年後、劇的に改正されているかもしれません。それこそ「昔は雪の中、歩いて申請に行ったもんだ。」と自慢できる（？）日が来るかもしれません。

時代の流れによる必要的改正ではありますが、受験生時代に、一所懸命に勉強した旧不動産登記法が変わるのは、少し寂しい気もします。権利証がなくなってしまう等、今までの常識が通用しなくなるほどの変化、勉強し直さなくてはならない受験生も大変でしょうけど、現場はもっと大変。来週月曜日、どんな大混乱が待ちうけているのでしょうか？

さらば旧不動産登記法！！

追伸
新法施行後、こんな運用に参った、やられた等の情報がありましたら、是非お教え下さい。

先日、権利証がない話をしました。新不動産登記法施行後は、司法書士による本人確認情報が権利証の代わりの役目を果たす事になります。

我々司法書士が関与する不動産取引の大半は個人間のものが中心です。一般の方にとって不動産取引は一生に１回あるかないかですから、頻繁に司法書士と関係を持っている方が取引に関与するケースはあまりありません。本人確認する相手とは初対面の場合がほとんどだと思われます。それではどうやって本人確認するのでしょう？

まずは、写真があると楽になります。公的な身分証明書で写真があるものは、運転免許かパスポートです。見せてもらった運転免許の写真と実際にお会いする方を見比べる事になりますが、運転免許も偽造できますから、それだけで本人と断定する事はできません。印鑑証明書や実印を所持していれば、本人である可能性は高いと思いますが、それだけでは不充分です。生年月日を尋ねたり、干支を聞いたり、移転前の住所を聞いたり、近所の様子を聞いたり、面談の間の雑談からそれとなく、本人に関する情報を集めてより確からしいと判断する事になると思います。

司法書士だけではなく銀行も本人確認をする場合があります。先日銀行が本人確認を失敗した記事が新聞に載っていました。本人確認のため、銀行に提示された健康保険証の生年月日が「昭和元年６月１日」だったのが失敗の理由です。何が問題か分かりますか？

そうです。昭和元年は１９２６年の１２月２５日からのわずか１週間程度しかありません。当然「昭和元年６月１日」という日はこの世に存在しない日なのです。本人確認を職業としてやらなければならない司法書士は、こんな暦のマメ知識も必要なのです。

先週末は失礼しました。さて今日も新不動産登記法の話。新法の施行日まで１０営業日を切りました。改正対応は司法書士の皆さんお済みですか？今から依頼されるお仕事の中には３月６日までの申請ができないケースもあるのではないでしょうか？うちの事務所も徐々にではありますが、新法施行に備えて準備をしています。

登記原因証明情報も準備しないといけないし、権利証の素材も考えなくてはいけないし、通常の登記の準備だけでも大変です。そんな通常の登記を準備しながら、「保証書制度も廃止されるけど、権利証なくしたなんてこのタイミングである訳ないよ。本人確認情報の提供とかかなり面倒そう。」とか思っていたんですが、来る時には来ます。
「権利証ありません。」

とにかく申請を３月６日までの旧法時代にするしかありません。まだ誰もやった事のない本人確認情報の提供なんてやりたくありませんから（笑）。「何が何でも３月６日までに。」そんな事を考えているからでしょうか？通常業務では滅多にお目にかからない登記案件が続々と集まってきます。千客万来で喜ばしい事ではありますが、「この微妙な時期だけは避けて。」と贅沢な悩みを抱えています。もし６日に間に合わなかったとしても、新法の経験値は上がると思います（笑）。

昨日の『リバースモーゲージ』のつづきです。
昨日説明したように、このリバースモーゲージを利用すれば、長年住み慣れた我が家を離れなくてもいいですし、何より安定した生活費が入ってきます。しかし先祖代々の土地を自分の代で手放すのは、抵抗がある人も多いと思います。また、何より愛すべき（？）子供に、自分の不動産を残したいのが普通ではないでしょうか？

でも配偶者や子供がいなかったり、相続人がいても笑う相続人（過去の日誌に既出、詳しくは画面右上の検索で！）しかいない場合だと、思いきってこの制度を利用できそうです。
なにせ自分の相続人がいなかったら、財産は基本的には国庫に帰属してしまいますから（例外は特別縁故者・共有物、またの機会に説明します）。国に持って行かれるくらいなら、自分で使ってしまおうと思うのが、普通かもしれません。（まあ、中にはユニセフなどに寄付する立派な方もいらっしゃるようですが。）

また「子供はいるけど、自分の老後の面倒をみてくれない、むしろ自分の相続財産を今か今かと待たれている。」と思われる方にも便利かもしれません。（相続人には、かなりの当てつけですけど。）

バブルが終わり、担保割れするようになって、利用されなくなったリバースモーゲージですが、今回はどうなるでしょうか？ちなみに昨日新聞に掲載されていた商品はかなりの資産家向けのようです。

Ｐ.Ｓ.
私は「老後の心配をする資産家」ってイメージ湧きません（笑）。