今日は予想どおりのネタですけど、リバースモーゲージのお話。（日経新聞の一面に載っていたので、この話題に触れない手はありません。）一般の方には、あまり馴染みのないこの『リバースモーゲージ』、その名前のとおり逆のモーゲージ、つまり逆になった住宅ローンです。この言葉は、個人的にはこの業界に入る前、ロイターのサラリーマン時代に、「ふーん。こんな金融商品があるんだ。」という程度には認識していました。

どんな時、どんな人にメリットのある商品なんでしょうか？
今後の超高齢化・少子化で受取れる年金はどんどん減っていきます。年金だけでは暮らしていけなくなるかもしれません。でもそんな状況に備えて、かなりの預貯金があればいいのでしょうけど、準備のいい人ばかりではありません。「俺の財産なんて何十年もローンを払って、やっと手に入れたこの家と土地だけ。」という方も多いかもしれません。そんな人が老後の生活資金を補完する方法、これが『リバースモーゲージ』です。

『リバースモーゲージ』は、手に入れた住宅を担保に分割して、老後の生活資金を融資する仕組みのことです。具体的には、利用者の住宅を担保に入れて、毎月年金の足しになる資金を分割して融資してもらい、利用者が死亡した場合に、その住宅を売却して返済する仕組みです。

ちょっと長くなりそうなので、明日につづく。

なぜか最近、遠方の申請が多いです。実際はうちのスタッフが申請に行くので、私が新幹線に乗ってノンビリと過ごすという訳ではありません。スタッフも、師走で日中ピリピリした私のそばにいなくてもいいので、遠方の申請に行ったほうが気が楽そうです。日中はどっしりと構えたいのですが、急ぎの案件がワッと集中すると、それだけでピリピリです。人間的にまだまだのようです。

当事者出頭主義（過去の日誌に何度も既出（笑）。詳しくは右上の検索窓に「当事者出頭主義」と入力してみて下さい。）を前提としたこの遠方への登記申請も、来年の不動産登記法の改正でなくなります。当事者出頭主義がなくなりますから、郵送で申請することができるようになります。結果的に、全国どこの仕事も対応できることになりますから、仕事の受注先も変わっていくかもしれません。

改正後は遠方でも余裕で対応できますので、遠くにお住まいの方もご遠慮なくお仕事をご依頼下さい（笑）。

日経新聞に出ていたネタから。
世の中には、変な人がいっぱいいます。いい意味の変な人であれば、いいのですが、他人に迷惑をかける変な人には、困ってしまいます。電車の中で大声で叫んだり、酔っ払ってからんできたり、街中には色々な迷惑な人がいます。でもあなたが購入した住宅の隣人が迷惑をかける人だったら、どうします？我慢して住み続けますか？「子供がうるさい。」と怒鳴られ、洗濯物に水をかけられたりしても我慢しますか？

我慢できなくて、せっかく購入した住宅に入居できなくなってしまった人が裁判による解決方法を選択しました。誰を訴えたのでしょう？

住宅の隣人に迷惑な人がいることを説明しなかった不動産の仲介業者が訴えられ、大阪高裁は、仲介業者に説明義務違反があったとして、賠償を命じました。裁判は確定していないんですけど、この判決、皆さんはどう思われますか？

不動産販売の専門家ですから、消費者の立場では、このくらいの説明義務が業者にあるべきとお考えの方もいらっしゃるでしょう。仲介をやられている方々から見ると、ちょっと厳しすぎる判決じゃないかと思われるでしょうね。司法書士もそうですけど、最近専門家責任が重くなってきました。自分の業界でこれに似た判決があったら、つらいところです。

でも、この訴訟になる以前の問題として、そもそもこの迷惑な隣人をどうにか出来なかったのかなあ？と思ってしまいました。

色々書きたかったのですが、今日は司法書士会港支部の役員会、既に遅刻してますけど、大急ぎで行ってきます。では。

新不動産登記法の施行日は、平成１７年３月７日になったようです。この辺りが施行日になるだろうという話はありましたが、いざ決まってみると「この時期は勘弁。」というのが、正直な感想です。ご存知のとおり、この時期は１年の中でも不動産が動きます。申請も飛び抜けて多い時期に、大改正。８月ぐらいならまだしも、本当に勘弁してもらいたいです。しかし決まってしまったものですから、ここでブツブツ言っても始まりません。手堅く準備だけはやっときます。（でも施行後、かなり混乱があるでしょうね。）

こっからちょっと業界向けです。
オンライン申請を前提とした久しぶりの大改正ですから、実務の影響はかなりあります。オンライン指定庁（オンライン申請ができる法務局）では、当然オンライン申請ができるようになります。すぐに全部の法務局がオンライン指定庁になる訳ではありませんから、当分の間はオンライン指定庁と未指定庁とが混在します。権利証が交付されるところもあれば、されずに、登記識別情報が通知されるところもあります。

「でもオンライン指定庁なんて、まだまだ無いよ。」と言われるかもしれません。しかし、申請書副本、原因証書、保証書は施行日以降なくなり、代わりに登記原因証明情報を提供することになります。当事者出頭主義がなくなり、郵送でも申請できる部分は便利ですけど、まだまだ書き足らない改正点がいっぱいです。

高齢の先生の中にはこれを期に廃業される方も大勢いらっしゃるとかいらっしゃらないとか。同業の皆さんは、この変革期をどう乗り越えられるのでしょうか？改正を踏まえたいい業務用ソフトがあったら、紹介して下さい。

今日は、ちょっと聞かれたので実印にまつわる話。
この日誌を読まれている方の大半は実印をお持ちだと思います。その実印の登録の時期は、人によってまちまちでしょう。早い人では、成人した記念に登録された方もいらっしゃると思います。（未成年でも場合によっては登録できます。）しかしほとんどの場合、車を購入するとかで登録した方が多いのではないでしょうか。車の運転をされない方は、家を購入される際に登録していると思います。

仕事柄、お客様に実印での押印を求めることが多いですけど、登記に実印の押印・印鑑証明書の提出が必要な場合は限られます。ざっと思いつく代表的なものを挙げると

１　会社の代表者になるとき
２　会社の出資者になるとき
３　遺産分割協議書を作成するとき
４　自己所有の不動産の売却するとき
５　自己所有の不動産に担保権（抵当権等）を設定するとき

などがあります。このうち一般の方は１・２はあまりないでしょうから、大抵は不動産関係で必要になるのです。しかし、法定相続で家を取得したり、現金で家を購入する場合は、担保権の設定がないですから、必ずしも実印を必要としません。自分の所有不動産に不利な処分をする場合に、実印が必要になるのです。

不動産を自分名義にするために、慌てて実印の登録をしようとした方がいらっしゃいましたが、上記に該当しない場合だったので、「実印の登録はしなくてもいいですよ。」とお伝えしたところ、不思議そうな顔をされてました。

逆に言うと実印の押印や印鑑証明書の提出を求められるケースはあまりありませんから、不用意に他人に渡したりしないようにしましょう。（薄い内容でしたが、今日はこのへんで。）